In 2013 zijn er door de Belgische banken minder leningen met een looptijd van 30 jaar verschaft. Vooral voor startende singles bleek de rek er uit te zijn. Dit blijkt uit en rapport van de onafhankelijke specialist in woonadvies en vermogensopbouw Immotheker dat 5000 klantendossiers over 2013 onderzocht om trends op de woningmarkt te identificeren. Dat het gemiddelde leenbedrag het vorig jaar daalde met 3,5 procent tot 178.400 euro is een van de conclusies uit dit rapport. ‘Het is de eerste keer dat we zo’n daling zien’, stelt John Romain, de directeur van de Immotheker. ‘De twee voorafgaande jaren was er nog een stijging met respectievelijk 6 procent en 6,5 procent’.
Het verminderen van de leensom door de banken lijkt ingegeven door de boodschap van de Nationale Bank dat de Belgische vastgoedmarkt met 15 procent overgewaardeerd was. Middels strengere voorwaarden en ongunstigere prijsconstructies werden met name de leningen op 30 jaar ontmoedigt. Het aandeel van het aantal leningen met een looptijd van 30 jaar viel terug van 39 procent in 2011 naar 17 procent in 2013. Bij ING en KBC leende slechts 1 procent op 30 jaar in 2013. De gemiddelde looptijd van een lening daalde de afgelopen twee jaren van 25 jaar naar 23 jaar.
Een daling van de looptijd betekent in de praktijk dat de koper meer eigen middelen op tafel moet leggen. Volgens het rapport van de immotheker steeg de gemiddelde eigen inbreng voor starters en doorstromers in 2013 met 6,8 procent naar 100.054 euro. Deze kwam bovenop de stijgingen van 20,9 procent in 2011 en 10,9 procent in 2012’.
Het opvoeren van de eigen inbreng blijkt vooral voor startende singles steeds moeilijker te gaan. Startende koppels wisten in 2013 hun eigen inbreng nog met 12 procent te verhogen tot 84.498 euro, maar bij startende singles daalde de eigen inbreng met 3,7 procent tot 84.633 euro. De redenen zijn niet ver te zoeken. Het inkomen van een startend koppel (3581 euro) ligt hoger dan dat van een single (2149 euro). Bij tweeverdieners is er ook een grotere risicospreiding, waardoor de banken een wat lagere eigen inbreng accepteren.
Van een crash op de Belgische woningmarkt is er volgens het rapport van de immotheker geen sprake.
‘Zolang de rente en de fiscaliteit niet drastisch wijzigen, is het neerwaarts risico zeer klein, zegt Romain. ‘Maar grote prijsstijgingen moet men de komende jaren ook niet verwachten’.
De gemiddelde projectkosten (dat is de aankoopprijs van de woning verhoogd met alle kosten zoals registratie- en notariskosten) bleven in 2013 ongewijzigd op een totaal van 278.454 euro. In 2011 stegen de projectkosten nog met 10,4 procent en in 2012 bedroeg de stijging 7,9 procent.
