Kent u ByeByeRent? Misschien bent u het ook beu om huurder te zijn en niets te kunnen kopen omdat u niet genoeg geld hebt. ByeByeRent heeft een oplossing gevonden! Wij verwelkomen Benjamin Wayenberg, mede-oprichter van dit innoverende bedrijf.
Video-interview met Benjamin Wayenberg, mede-oprichter van ByeByeRent
Volledige transcriptie van het video-interview in de onderstaande tekst.
Hallo iedereen. Vandaag verwelkomen wij Benjamin Wayenberg, mede-oprichter van ByebyeRent. Mijnheer Wayenberg, welkom bij op onze “Financiële experts aan het woord”.
Bonjour, Erwin, merci beaucoup.
Momenteel lezen wij steeds vaker in de kranten dat "hypothecaire leningen steeds minder toegankelijk zijn en dat het voor jongeren onmogelijk wordt om te kopen. De toegangsvoorwaarden voor een vastgoedlening worden steeds strenger." Maar wat is nu werkelijk aan de hand? Kunt u dat eens uitleggen?
Ja, ik denk dat u verbaasd zal zijn, misschien zelfs een beetje geschokt. De uitleg die ik ga geven is eigenlijk uiterst eenvoudig. U moet vandaag snel zijn als u nog een bod wilt plaatsen. Uiteraard wordt deze markthitte geaccentueerd door de disproportionele verhouding tussen vraag en aanbod op de markt, vooral in Brussel en in het Waalse Gewest. De echte boosdoener is natuurlijk het eigen kapitaal dat nodig is om een eigendom te kopen. En dat wordt steeds maar belangrijker.
De oorsprong van dit probleem heeft twee oorzaken. Ten eerste heb je de registratiekosten en de notariskosten. Als u deze optelt, hebben we het over 15 procent van de vastgoedwaarde in België. Op een eigendom dat 300.000 euro is dat niet minder dan 45.000 euro! In werkelijkheid is het de beroemde LTV of loan-to-value die door banken gefinancierd wordt. Zoals u weet, worden deze LTV opgelegd door de wetgever. Zij drijven dit eigen vermogen in feite op tot tien of zelfs 20 procent van het vermogen in beleggingsvastgoed.
Dit betekent dat wanneer u vastgoed in België wilt kopen, en ik neem hier opnieuw het voorbeeld van 300.000 €, dat u eerst 30.000 € moet voorschieten, plus 45.000 € notariskosten en registratierechten. Dat is 75.000 €! Dat is inderdaad veel…
Dat is inderdaad een hoop geld. Ik denk dat u het probleem hebt willen oplossen door vastgoed weer toegankelijk te maken. En dat hebt u gedaan juist met het opstarten van ByebyeRent. Maar hoe werkt uw bedrijfsmodel nu eigenlijk?
Het verhaal van ByeByeRent is heel mooi en ook heel eenvoudig. Wanneer u een huurder vraagt waarom hij nog steeds huurt, dan zal hij in 80 procent van de gevallen zeggen dat hij gewoon niet genoeg eigen vermogen heeft om een eigendom te kopen. Als u dan vraagt waarom de persoon in kwestie niet wat geld opzij zou zetten, dan zal deze persoon vaak zeggen dat hij of zij dat ook doet. Die persoon zal u ook vertellen dat hij of zij berekend heeft dat het tussen 15 en 17 jaar zal duren om het eigen vermogen bijeen te brengen dat nodig is om een eigendom te kopen.
Wij wilden natuurlijk oplossingen voor dit probleem dat in België, maar ook in Europa, steeds groter wordt. Daarom hebben we met ByeByeRent een oplossing gevonden voor dit probleem. Deze oplossing gaat het vermogensgebrek van particulieren aanvullen zodat ze vastgoed kunnen kopen. Wij gaan eigenlijk mede-investeren. Het is dus geen betalingsfaciliteit, het is geen lening en het is ook geen lening. Wij gaan echt samen met de persoon in het eigendom investeren. Wij worden er voor onbepaalde tijd mede-eigenaar van, onder een regime van onverdeeldheid.
Dat is het eigenlijk. De onbepaalde duur kan één jaar, twee jaar, drie jaar, tien jaar zijn. Wanneer de particulier dat wil, kan hij het eigendom op de markt doorverkopen of het onverdeelde aandeel van ByeByeRent terugkopen.
Als ik het goed begrijp is de koper niet 100 procent eigenaar, maar wel mede-eigenaar via ByebyeRent. Is dat niet een beetje vreemd? Krijgt u dan ook de sleutels tot de woning?
Wij krijgen niet enkel de sleutels, maar wij komen ook één keer per maand in de logeerkamer slapen. (Wayenberg lacht) Nee, natuurlijk niet! Het is niet vreemd of eigenaardig: dit is een businessmodel dat internationaal heel goed werkt. Om uw vraag wat preciezer te beantwoorden: Wij zijn passieve mede-eigenaars. Wij komen alleen tussen bij de aankoop, bij de uitstap en u moet weten dat wij ook tussenkomen bij een deel van de belastingen, zoals de voorheffing of de verzekering.
Afgezien daarvan is de woning eigendom van het individu. Hij kan ermee doen wat hij wil, hij kan het verhuren, hij kan het renoveren, hij kan het doorverkopen en het contract op elk moment verlaten.
Bedankt! Nu begrijp ik alles beter. Het is een beetje alsof de lener huurder is van het deel dat hem niet toebehoort. Ik neem aan dat u een goed en geruststellend contract voorstelt aan de lener. Maar even een andere vraag: Dit soort regeling zal in financiële termen veel meer kosten dan wanneer de lener zelf een lening had kunnen nemen? Hoeveel duurder is deze financiële regeling dan?
Ik ga proberen om al uw vragen te beantwoorden: Het is in feite alsof de lener het stukje eigendom dat hij zich vandaag kan veroorloven kan kopen, en de rest later. Dit gebeurt allemaal contractueel. Ik zou uw luisteraars zelfs nog wat meer willen geruststellen door te zeggen dat wij echt op één lijn zitten met de gemeenrechtelijke vennootschap en dat wij, als investeerders in vastgoed, alle risico’s nemen die verbonden zijn aan de regels over onverdeeldheid. Dit zijn onder andere de operationele risico’s en financiële risico’s.
Dit betekent dat als de markt instort, wij ook geconfronteerd zullen worden met dit verlies ten opzichte van de investering die wij gedaan hebben. Het is natuurlijk duidelijk dat dit geen “Silver Bullet” is. Het is geen wonderoplossing. Als u het vandaag wilt vergelijken met een hypothecaire lening, dan kunt u bedenken dat het nog steeds tussen de tien en de twintig procent ligt, afhankelijk van het geval. Het is echt heel ingewikkeld om zo’n vergelijking te maken.
Afhankelijk van het geval, zijn onze oplossingen meestal tussen tien en twintig procent duurder dan een traditionele lening. Dit moet uiteraard vergeleken worden met een huur, gezien het feit dat de mensen waar wij het over hebben mensen zijn die vandaag geen toegang hebben tot vastgoed en die misschien nooit toegang zullen krijgen zonder via ByebyeRent te lenen.
Absoluut. Ik geloof dat u dit concept al benoemd hebt, maar het bestaat eigenlijk al in het buitenland. Ik denk aan steden zoals Parijs, waar vastgoed nog minder toegankelijk is dan in Brussel. Is dit waar uw idee vandaan kwam?
Nee. U moet weten dat er veel verschillende businessmodellen bestaan in het buitenland zijn. Ik denk zo bijvoorbeeld aan “all credits”. Dit zijn aandelenleningen. Ik denk ook aan de “Reverse mortgages”, waarbij particulieren een deel van hun lening kunnen inzetten om een som geld ter beschikking te hebben die zij later als eigen vermogen kunnen gebruiken. Deze twee businessmodellen hebben nu al een invloed op de beruchte ratio’s die ik eerder noemde, de LTV, en zijn daarom in feite onbruikbaar in België en in Europa. Er zijn nog twee andere businessmodellen, namelijk het “rent-to-buy-model” en het “co-ownership-model”
Wij behoren tot het laatste soort. Er zijn modellen die internationaal succes hebben, vooral in de Verenigde Staten dan. Wij werken al meer dan een jaar aan één soort model. Wij denken dat wij één van de gezondste en interessantste businessmodellen voor particulieren hebben. Wij zijn overgestapt op het model van mede-eigendom.
Dit is niet om het rent-to-buy-model af te breken, aangezien dit een huurmodel is met een koopoptie. Het is gewoon zo dat, naar onze mening, ons model op lange termijn interessanter is voor particulieren.
U stelde een vraag over Parijs? Het is duidelijk dat Parijs nog duurder is dan Brussel. Er bestaat daar natuurlijk al een speler, genaamd “We Are Virgil”, die een vergelijkbaar model heeft met de onze.
Stel dat wij samen vastgoed kopen en dat ik mijn huurgeld of lening niet meer kan betalen. Wat gebeurt er dan? Wie besluit dan bijvoorbeeld om het eigendom weer op de markt te brengen?
U zou al moeten weten dat het wanbetalingspercentage voor hypothecaire leningen uiterst laag is. Het bedraagt minder dan één procent. En u moet ook weten dat dit wanbetalingspercentage over het algemeen vooral in het eerste en tweede jaar van de aankoop voorkomt. Uiteraard is een wanbetalingspercentage het worst case scenario, of het nu voor een bank is, of voor particulieren. Meestal is dit het gevolg van een dramatische levensgebeurtenis.
Deze gebeurtenis moet natuurlijk niet alleen dramatisch zijn, maar ook niet zonder uitweg. U moet weten dat wij deel uitmaken van het financiële pakket, maar dat wij geen deel uitmaken van de lening. Wij zijn geen medeschuldenaars. Wij zijn hypotheekhouders, in die zin dat wij ons deel van het eigendom onderverhuren, maar wij zijn geen medeschuldenaars. Ik geef dus indirect antwoord op uw vraag. Als er sprake is van wanbetaling bij de terugbetaling van de lening, dan is het de bank die in laatste instantie beslag zal leggen op de woning en deze eventueel zal proberen te liquideren bij een openbare verkoop.
Waar komt het geld vandaan waarmee u vastgoed koopt?
Aanvankelijk waren het onze eigen fondsen. Nu werken wij met een institutioneel beleggingsmodel met daarachter een beleggingsinstrument in de vorm van een fonds. Ik heb het over institutionele beleggers, maar het kunnen ook semi-institutionele beleggers zijn. Ik denk bijvoorbeeld aan family offices, verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen, enz. ByebyeRent biedt hun in feite een echte kans om te investeren in Belgisch vastgoed met een maatschappelijke impact, want wij zorgen ervoor dat de jongste generaties effectief kunnen investeren in vastgoed.
U moet dus ook investeerders zoeken om de projecten te financieren, een beetje zoals we dat zien bij persoonlijke leningen via samenwerkingsplatforms.
Dat is juist. Zonder publiek te gaan zouden wij ons inderdaad tot deze samenwerkingsplatforms kunnen wenden. Wij zijn op het ogenblik met iets bezig, maar ik zal er nog niets over verklappen.
Hoeveel mensen denkt u per jaar te kunnen helpen?
Wij moeten hier een ware strijd aangaan aan en er zijn werkelijk obstakels die voor ons, als jonge start-up, nog onoverkomelijk lijken. Maar het is duidelijk dat de visie van ByeByeRent een alternatieve oplossing kan zijn op de traditionele financiering van vastgoed in Europa. Dit betekent dat wij tienduizenden, zelfs honderdduizenden mensen willen helpen. Als wij nu een beetje pragmatisch zijn en ons baseren op cijfers van ongeveer 5.000 mensen, die wij dan helpen om een eigendom van 250.000 euro te verwerven, dan hebt u aan de ene kant een miljard aan leningen die natuurlijk door een financiële instelling moeten worden opgevangen.
En aan de andere kant moet u 250 miljoen aan financiering hebben. Dit is geen willekeurig cijfer dat ik u geef. Voor een vastgoedfonds zou u mij inderdaad kunnen zeggen dat 250 miljoen een betrekkelijk conservatief bedrag is. Toch zijn wij nog niet zo ver. Het is de bedoeling om tegen volgend jaar honderd aanvragen te behandelen.
Hoe kan ik in de praktijk zo een aanvraag maken?
Het is heel eenvoudig. U gaat naar ByeByeRent.com. “Byebye” is het Engelse woord voor “vaarwel” en “rent” is het Engelse woord voor “huur”. De naam van ons bedrijf betekent dus “vaarwel huur” en daarmee is alles gezegd. U klikt het Verhuurder worden icoontje in de rechterbovenhoek, dat overal op de site te vinden is. U vult het formulier in en binnen 24 uur weet u of u in aanmerking komt.
Bedankt mijnheer Wayenberg voor al deze duidelijke informatie over uw nieuwe producten. Ik hoop dat u veel mensen kunt helpen bij het kopen van hun eerste eigendom.
